Taxe sur les logements vacants en 2027 : ce qui change pour les propriétaires
À compter du 1er janvier 2027, la fiscalité des logements vacants évolue en France. La taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) vont être regroupées au sein d’un nouveau dispositif : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH).
Pour les propriétaires, cette réforme mérite une attention particulière. Selon la localisation du logement et les décisions prises par les collectivités locales, conserver un appartement ou une maison inoccupée pourrait en effet coûter sensiblement plus cher.
Alors, quels logements seront concernés ? Quel pourra être le montant de la taxe ? Dans quels cas peut-on en être exonéré ? Et surtout, faut-il louer, vendre ou réaliser des travaux avant 2027 ?
Ce qui change réellement au 1er janvier 2027
- la taxe sur les logements vacants (TLV), principalement applicable dans les secteurs où le marché immobilier est considéré comme tendu ;
- la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), que certaines collectivités peuvent mettre en place dans d’autres communes.
Cette réforme ne signifie toutefois pas que tous les propriétaires seront taxés de la même manière. Les règles resteront différentes selon que le logement se situe dans une commune considérée comme tendue ou non.
Dans les zones tendues
Un logement pourra être concerné lorsqu’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les taux de référence seront de :
- 17 % de la valeur locative la première année d’imposition ;
- 34 % à partir de la deuxième année.
Ils pourront alors atteindre jusqu’à :
- 30 % la première année ;
- 60 % à partir de la deuxième année d’imposition.
Exemple : combien pourrait coûter un logement laissé vacant ?
Un appartement possède une valeur locative fiscale annuelle de 6 000 €.
Avec un taux de 17 %, la taxe représenterait environ :
6 000 € × 17 % = 1 020 €
À 34 % :
6 000 € × 34 % = 2 040 €
Et si une commune choisissait d'appliquer les taux maximaux autorisés à partir de 2027 :
6 000 € × 30 % = 1 800 € la première année
puis jusqu’à :
6 000 € × 60 % = 3 600 € à partir de la deuxième année.
Ces montants sont uniquement des exemples, car la taxe est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement et des règles applicables localement.
Ils permettent néanmoins de mesurer l’intérêt d’anticiper lorsqu’un logement reste durablement inoccupé.
La réforme concerne également les autres territoires.
Dans ces communes, un logement pourra être concerné après deux années de vacance.L’application de la taxe ne sera cependant pas automatique : les communes ou, dans certaines situations, les intercommunalités pourront décider de la mettre en place.
Le taux pourra alors être fixé localement, dans la limite de 50 %.
Il sera donc particulièrement important, à partir de 2027, de ne pas seulement regarder la situation nationale : la commune dans laquelle se trouve le bien pourra directement influencer le niveau de taxation.
Quand un logement est-il réellement considéré comme vacant ?
Un logement vide pendant quelques semaines ou quelques mois n'est pas automatiquement considéré comme vacant fiscalement.La réglementation prévoit notamment qu’un logement ayant été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence ne soit pas considéré comme vacant pour l'application de cette taxe.
D’autres situations peuvent également exclure un logement du dispositif.
C’est notamment le cas lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
Il faut donc distinguer un logement volontairement conservé vide d’un bien qui ne peut raisonnablement pas être occupé ou dont la vacance résulte de circonstances particulières.
Travaux importants : peut-on éviter la taxe ?
C’est une question importante pour les propriétaires de maisons anciennes ou d’appartements nécessitant une rénovation.
Un logement qui ne peut pas être occupé dans des conditions normales en raison de travaux importants peut, selon sa situation, ne pas être considéré comme volontairement vacant.
Mais posséder un bien nécessitant quelques travaux ou prévoir une rénovation future ne suffit pas automatiquement à obtenir une exonération.
Il est donc essentiel de pouvoir justifier la réalité de la situation : devis, factures, diagnostics, photographies, démarches entreprises ou tout autre document permettant d’expliquer pourquoi le logement ne pouvait pas raisonnablement être occupé.
Votre logement est vacant : les 4 questions à vous poser avant 2027
Plutôt que d’attendre l’arrivée d’un nouvel avis d’imposition, un propriétaire peut utiliser la réforme comme l’occasion de réexaminer son patrimoine.1. Pourquoi le logement est-il vide ?
Une succession non réglée, un logement ancien nécessitant des travaux, une location qui ne trouve pas preneur ou simplement la volonté de conserver le bien produisent des situations très différentes.
Identifier la cause de la vacance est la première étape.
2. Combien vous coûte réellement cette vacance ?
Même vide, un logement peut continuer à générer :
- taxe foncière ;
- charges de copropriété ;
- assurance ;
- entretien ;
- travaux ;
- consommation minimale d’énergie ;
- éventuelle fiscalité sur la vacance ;
- perte de revenus locatifs.
3. Le logement correspond-il encore aux attentes du marché ?
Avant d'engager des travaux importants, il peut être pertinent de vérifier :
- sa valeur actuelle ;
- son potentiel locatif ;
- le niveau de demande dans son secteur ;
- son DPE ;
- les travaux réellement nécessaires ;
- le prix auquel il pourrait être vendu en l’état.
4. Faut-il louer, rénover ou vendre ?
Il n’existe pas une réponse valable pour tous les propriétaires.
Mettre en location peut permettre de générer des revenus et de remettre le logement sur le marché.
Réaliser des travaux peut être pertinent si ceux-ci permettent d’améliorer suffisamment la valeur ou la rentabilité du bien.
Vendre peut au contraire être la meilleure solution lorsqu’un logement nécessite des investissements importants, génère des charges élevées ou ne correspond plus à la stratégie patrimoniale du propriétaire.
Le bon choix dépend donc moins de la taxe elle-même que du rapport entre valeur du bien, travaux nécessaires, potentiel locatif et projet du propriétaire.
Un logement vacant peut aussi cacher une opportunité
La vacance n’est pas toujours un problème fiscal. Elle peut être le signe qu’un patrimoine mérite simplement d’être réévalué.
Une maison familiale devenue trop grande après une succession, un appartement conservé plusieurs années sans projet précis ou un logement nécessitant une rénovation importante peuvent représenter un capital immobilier considérable mais immobilisé.
Avant de payer plusieurs années de charges et éventuellement une taxe sur la vacance, il peut donc être pertinent de connaître deux données très simples :
Combien vaut le logement aujourd’hui ?
et
Que rapporterait-il réellement s’il était loué ?
Ces deux informations permettent souvent de comparer objectivement les trois scénarios : conserver, louer ou vendre.
Propriétaires à Villefranche-sur-Saône et dans le Beaujolais : pourquoi anticiper ?
Pour les propriétaires de Villefranche-sur-Saône, du Val de Saône et du Beaujolais, la réforme de 2027 constitue une bonne occasion de faire le point sur un logement actuellement vide.
Le coût de la vacance doit notamment être mis en perspective avec le marché immobilier local.
Un appartement situé à proximité du centre de Villefranche-sur-Saône, de la gare ou des principaux axes de déplacement ne présente pas nécessairement le même potentiel locatif ou de revente qu’une maison nécessitant une rénovation importante dans une commune plus rurale du Beaujolais.
C’est pourquoi une décision patrimoniale ne devrait pas être prise uniquement en fonction de la fiscalité.
La valeur du bien, son état, son emplacement, son DPE, les travaux à prévoir et la demande locale doivent également entrer dans l’analyse.
Avant 2027 : la bonne démarche en 3 étapes
Pour un propriétaire dont le logement est actuellement vacant, trois vérifications peuvent être réalisées dès maintenant :
1. Vérifier la situation fiscale du logement
Commune concernée, durée de vacance et éventuelles situations permettant une exclusion ou une exonération.
2. Calculer le coût réel de conservation
Fiscalité, charges, travaux et revenus locatifs non perçus.
3. Faire estimer le bien et son potentiel
Valeur de vente actuelle, potentiel après travaux et niveau de demande permettent de comparer objectivement les différentes solutions.
L’objectif n’est pas nécessairement de vendre ou de louer immédiatement, mais de disposer des bons chiffres avant de prendre une décision.
À retenir
À partir du 1er janvier 2027, la fiscalité des logements vacants évolue avec la création de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.
En zone tendue, un logement vacant depuis au moins un an pourra être imposé. Les taux de référence resteront fixés à 17 % la première année et 34 % ensuite, mais les communes pourront les porter respectivement jusqu’à 30 % et 60 %.
Dans les autres communes, une taxation pourra également être instaurée après deux années de vacance, avec un taux pouvant atteindre 50 %.
Pour un propriétaire, la meilleure stratégie consiste donc à anticiper.
Si vous possédez un appartement ou une maison actuellement inoccupé à Villefranche-sur-Saône, dans le Val de Saône ou dans le Beaujolais, une estimation du bien et une analyse de son potentiel peuvent vous permettre de déterminer s’il est plus pertinent de le conserver, de le rénover, de le mettre en location ou de le vendre.
Chez Pietrapolis Villefranche-sur-Saône, nous pouvons vous accompagner dans cette réflexion grâce à notre connaissance du marché immobilier local et à une estimation adaptée à la réalité de votre bien.
