Pourquoi la majorité des biens se vendent trop cher au départ
Chaque année, une grande partie des biens immobiliers mis en vente à Villefranche-sur-Saône et dans le Beaujolais démarre avec un prix trop élevé. Ce n’est ni un manque d’intelligence, ni un excès d’ego : c’est souvent le résultat de biais humains, d’informations partielles et d’un marché mal compris. Le problème n’est pas le vendeur. Le problème, c’est le prix de départ.
Une erreur plus fréquente qu’on ne le pense
Sur le terrain, une réalité revient constamment :
La majorité des biens qui stagnent sur le marché étaient trop chers dès la mise en vente.
À Villefranche-sur-Saône comme dans les communes voisines du Beaujolais, le scénario est souvent le même :
Il ignore.
La majorité des biens qui stagnent sur le marché étaient trop chers dès la mise en vente.
À Villefranche-sur-Saône comme dans les communes voisines du Beaujolais, le scénario est souvent le même :
- une estimation “optimiste”
- une mise en ligne confiante
- quelques visites au début
- puis… plus rien
Il ignore.
Pourquoi les vendeurs surestiment leur bien
L’attachement émotionnel
Un logement n’est pas qu’un produit.
C’est une histoire, des souvenirs, des efforts, parfois une vie entière.
Mais le marché n’achète pas des souvenirs.
La comparaison avec les annonces (et non les ventes)
Beaucoup de vendeurs se basent sur :- les annonces visibles en ligne
- les prix “affichés”
- les biens encore en vente depuis des mois
Les seules données fiables sont les ventes réellement signées, issues des actes notariés (base DVF).
https://www.data.gouv.fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres/
Les souvenirs de prix passés
“Mon voisin a vendu ce prix-là il y a deux ans.”Sauf que :
- le marché évolue
- les taux changent
- le pouvoir d’achat immobilier aussi
Les promesses irréalistes
Certaines estimations “hautes” rassurent… mais coûtent cher ensuite.
Un prix trop élevé :
Un prix trop élevé :
- fait fuir les bons acheteurs
- attire uniquement des curieux
- fragilise la négociation finale
Ce que montre le marché à Villefranche-sur-Saône et en Beaujolais
Sur le secteur, les tendances sont claires :- les biens bien positionnés se vendent
- les autres s’usent en ligne
- la première impression est décisive
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Foire aux questions des vendeurs
“Tester le marché, c’est risqué ?”
Oui. Aujourd’hui, le marché teste le vendeur bien plus vite que l’inverse.
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“Pourquoi deux estimations sont-elles si différentes ?”
Méthodes, expérience locale, et parfois… promesses.
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“Est-ce que le marché va remonter rapidement ?”
Les données nationales des Notaires de France montrent une phase de stabilisation, pas de rattrapage automatique.
https://www.notaires.fr/fr/tendances-du-marche-immobilier-en-france
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Ce qui se passe quand un bien est trop cher dès le départ
Perte de crédibilité
Les acheteurs suivent les annonces.
Un bien qui reste trop longtemps en ligne devient suspect.
Négociation plus dure
Plus un bien traîne, plus l’acheteur :- négocie fort
- doute
- impose ses conditions
Disparition des acheteurs solvables
Les acheteurs sérieux ne reviennent pas sur un bien qu’ils ont déjà écarté.
